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よくある質問Q&Ay

Q 8:
地価はどのようにきまるのですか？

A 8:
土地価格の求め方には、① 取引事例との比較により求める方法（取引事例比較法）、　② 土地の収益力から価格を求める方法（土地残余法）、　 ③ 造成地等の概算に基づく方法（原価法）、　④マンション分譲または宅地分譲等を前提に求める方法（開発法）等があり、不動産の性格に応じて最適な査定方法を採用します。

【土地価格の簡便な査定方法】
簡便な査定方法として、公的な評価額を参考に査定する方法があります。

①　地価公示価格または地価調査価格
<地価公示価格>
国土交通省が毎年公表する1月1日時点における特定の土地（公示地）の価格で、国や自治体が用地を取得する価格や、民間の土地取引の判断基準になりうるものです。

<地価調査価格>
国土利用計画法施行令にもとづき、都道府県が毎年公表する7月1日時点における特定の土地（基準地）の価格で、国土利用計画法にもとづいて、土地の取引の価格規制を行うばあいの審査において、地価公示価格とともに相当の価格を判断する際の基準として使用され、おおむね実勢相場の価格水準とされる。

地価公示価格と地価調査価格は、評価する場所や時点がことなるが、ほぼ同じ性格の価格といえます。

②　相続税路線価
市街地などにおいて道路につけられた価格のことで、具体的には、国税局が毎年公表する1月1日時点の道路に接する標準的な宅地の1㎡当りの価格で相続税、贈与税の課税標準となる価格です。価格の水準は地価公示価格の80%程度に設定されています。

③　 固定資産税評価額
総務大臣の定める固定資産評価額基準によって評価される価格で、3年ごとに評価額が見直され、原則として3年間据え置かれます。固定資産税評価額は、固定資産税、都市計画税、登録免許税、不動産取得税、相続税や贈与税（倍率方式）の課税基準となる価格で、地価公示価格の70%程度に設定されています。

不動産業者は、一般的に「相続税路線価」を基準に、地積、不整形地形、方位、角地、　私道、街路条件、交通接近条件、環境条件、等考慮して価格査定をします。

尚、不動産鑑定士による鑑定評価は不動産業者が売り出し価格を算出する査定とは目的もアプローチも異なります。